YS|DESIGN
יניב סולומון - עיצוב פנים
עיצוב דירת קבלן
איך להוציא את המיטב מדירת הקבלן החדשה שלנו? כל מה שצריך לדעת על איך להפוך את הסטנדרט למשהו שמתאים לתכנון ולעיצוב שחלמנו עליו?
רכישת דירה בישראל מהווה הגשמת חלום מאוד מרכזי בחיי הישראלי הממוצע. לאחר שמצליחים להגיע ליעד הנכסף וחותמים על החוזה קורה לא מעט שקופץ איזשהו משהו שלא ידעתם עליו או שלא לקחתם בחשבון. לרוב מדובר במגבלה שמונעת מכם לתכנן בדיוק את מה שרציתם או בעלות נוספת שלא חשבתם עליה.
רצוי לעשות שיעורי בית טרם הרכישה או לפחות להבין במה אתם עלולים או עשויים להתקל בהמשך. אולי אפילו תצליחו לסכם עם היזם על הטבות מסוימות שלא תוכלו לקבל אחרי החתימה.
אז הגיע הרגע המרגש ורכשתם דירה, בשעה טובה ובמזל טוב! ובכן, מהו השלב הבא?
בהנחה שמדובר בדירה על הנייר, מה שלרוב קורה, אתם תתבקשו להגיש את כל הבחירות שלכם לחומרי הגמר ואת כל תכניות השינויים עד מועד מסויים. לשם כך, הקבלן יספק לכם רשימת ספקים איתם סגר עבורכם את הסטנדרט כאשר אצלם ניתן יהיה לבדוק אפשרויות לשדרוגים ושינויים תמורת חיובים וזיכויים.
בנוסף, הקבלן יספק סט תכניות הכולל תכנית אדריכלות (בניה), תכנית אינסטלציה, חשמל ותאורה, מיזוג, הנמכות, וספרינקלרים ולעיתים גם מחירון שינויים מפורט לכל שינוי או תוספת.
במידה ותרצו לבצע שינויים בתכניות אלו, תצטרכו לקבל קבצים פתוחים עבור תוכנות שרטוט ולהגישם ערוכים עם השינויים המבוקשים לתמחור ובדיקת היתכנות למחלקת שינויי דיירים איתה הפרויקט מתנהל. לעיתים מדובר בשינויים קטנים נקודתיים ולעיתים מדובר בשינויים רציניים יותר שגוררים עדכונים בכל התכניות והבנה טכנית מורכבת, זאת בנוסף להשפעה על העיצוב והחלל המתקבל.
הידעתם? תהליך התכנון וסגירת כל הקצוות והבחירות צורך לא מעט זמן. חלק גדול מהזמן תקדישו ללמידת העניין, בדיקה והתייעצות עם חברים, קרובים, קבוצות בפייסבוק וכו.. חלק נוסף לתכנון ובדיקת אלטרנטיבות תכנוניות ואת השאר תקדישו לפגישות אצל הספקים והיועצים השונים.
מדובר בתחום מאוד דינאמי ומה שהיה נכון לאתמול לא בהכרח נכון להיום. מדובר בדירה שלכם, והזמן שתשקיעו בחקירת הנושא ובתכנון ישתלם לכם בהמשך.
חיובים וזיכויים:
כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן, אתם מקבלים סטנדרט מסויים. כל קבלן מספק סטנדרט אחר שכולל את כל מה שמגיע לכם מבחינת מפרט הדירה. הקבלנים מאפשרים לבצע שינויים והתאמות במפרט ובחומרי הגמר בתשלום. כל פרויקט עובד עם מחירון שינויים המציינים את עלות השינויים מבחינת עבודה. אצל הספקים תקבלו את המחירים עבור חומר הגמר. כן, צריך לקחת בחשבון עלויות של חומר ועבודה גם יחד ולראות שזה תואם את מסגרת התקציב שחשבתם עליה.
כאשר אתם מגיעים לספק מטעם הקבלן, הוא ידע לומר לכם כמה הזיכוי שמגיע לכם ויזכה אתכם ישירות במידה ותשדרגו אצלו. את ההתחשבנות על הזיכוי, הספק עושה כבר מול הקבלן. במידה ולא תרצו לעבוד עם הספקים של הקבלן ותעדיפו ספק משלכם (במידה והקבלן מאשר ספק חיצוני), אתם תקבלו את הזיכוי ישירות מהקבלן בהתחשבנות נפרדת.
שדרוגים ושינויים ממוצעים
-
שינויי קירות, הגדלה או הקטנה או ביטול של חדרים
-
שינויים, תוספות והתאמות של נקודות והזנות לתכנית החשמל והתאורה
-
שינויים בתוואי המיזוג, בסוג המזגן, בפתחי האוורור ובהנמכות
-
שינויים ושדרוגים בתכנית האינסטלציה והגז
-
שינוי בתוואי הספרינקלרים
-
שדרוג למטבח חדש מותאם אישית
-
שדרוג מריצוף הסטנדרט לריצוף ממגוון אחר
-
שדרוגים ושינויים בחיפויי הקירות והרצפות בחדרי הרחצה
-
דלתות פנים
-
הכנות למערכות מתקדמות של חשמל חכם, חימום תת רצפתי וכדומה
ועוד..
שינויי דיירים
שינויי הדיירים הם הגורם שמטפל ומחבר בין הקבלן המבצע לדיירי הפרוייקט. ניתן לפנות אליהם בנוגע לשאלות היתכנות (בדיקה האם ניתן לבצע שינוי מסויים ואם ניתן כמה הוא עולה) או להתייעץ איתם בנושאים אחרים שקשורים לפרויקט.
את כל השינויים, הרכישות והבחירות, מעבירים למחלקה זו לצורך בדיקה, תמחור והתחשבנות. בסיום לאחר ליטוש והידוק כל התכניות והבחירות, עדכון ובדיקת התכניות וגמר התשלום - תהליך שעשוי לקחת מספר חודשים חותמים מולם על התכניות הסופיות שיוצאות לביצוע.
שימו לב שעלויות שדרוג בסיסיות יחסית (עבודת קבלן בלבד) מגיעות בקלות לאיזור ה8-10 אלף ש"ח, ובמקרים של שינוי ריצופים ועבודות חשמל מורכבות אף ל50-60 אלף ש"ח ואף למעלה מזה כך שיש להיות עם היד על הדופק במקרה של תקציב מוגבל ולבדוק את התמחור.
יועצים חיצוניים
פרוייקט בניה הוא דבר מורכב ומצריך עבודת צוות של מספר גורמים. ברוב הפרויקטים היום מקבלים ייעוץ חיצוני של ספקים כמו מיזוג, ספירנקלרים, חשמל ואינסטלציה וזאת על מנת להבטיח תכנון תקין. מדובר ביועצים מטעם הקבלן בלבד. ישנם שינויים שתבקשו לעשות שיצריכו אישור או תכנון חדש על ידי אחד היועצים. נניח שינוי מהותי באינסטלציה יצריך הפעלה של מהנדס האינסטלציה - לא תמיד אבל לעיתים כן. במקרה של ספרינקלרים, תמיד יהיה צורך בבדיקת היתכנות של שינוי תוואי ספרינקלר. שימו לב לנקודה זו, מדובר בהוצאה לא קטנה.
בחירת ריצופים וכילים סניטריים
ריצופים וחיפויים
בחירת הריצופים, חיפויים והכילים הסניטריים נעשית אך ורק בחנויות שנבחרו לעבוד עם הפרויקט. לרוב הסטנדרט הבסיסי המסופק בריצוף הבית הוא אריחי פורצלן במידות 80/80. לרצפת החללים הרטובים יסופקו בדכ אריחים בגודל 33/33 עם תקן נגד החלקה ובקירות אריחים בגדלים שונים.
בחירה ריצופים וחיפויים לעיתים עשויה להיות משימה מאוד מאתגרת. העלויות גבוהות גם ברכיב עבודת הקבלן וגם במחיר האריח. העין תמיד נמשכת ליקר - זה "חוק" לא כתוב אבל כזה שפועל על כולנו וכל אריח "מתנהג" אחרת בנקיון ובמראה הכללי.
בניגוד למטבח שאותו מתכננים ומייצרים עם הגוונים שאתם אוהבים והתכנון שהכי מתחבר לכם ולחלל, אריחים הם מוצר מדף. ולכן צריך לברור ולא מעט עד שמוצאים את זה שהכי מתאים לכם. ייתכן שזה יהיה אריח מהסטנדרט וייתכן שזה יסתיים בשדרוג.
לאחר שיסתיים החלק הקשה של בחירת הריצופים והחיפויים יגיע חלק קל יותר, שהוא בחירת הברזים והכילים הסניטריים. יציעו לכם מבחר מערכות, ותצטרכו לבחור וגם לבדוק אם זה גורר עלויות עבודה אצל הקבלן.
מבחינת זמן, תצטרכו לשריין באיזור ה3-5 פגישות (מצריכות תיאום מראש עם החנויות) כדי לעבור על המבחר של כל הספקים, לחשוב בבית עם עצמכם ולהגיע להחלטות.
דברים שחשוב לדעת:
-
תוספות לעלויות:
-
בחרתם רק מהמפרט של הקבלן ולא ביצעתם שום שינוי מבני (הגדלה או הקטנה של חללים, תוספת קירות וכו..), הווה אומר נשארתם עם הסטנדרט AS IS לא אמורה להיות תוספת לעבודה או לכמויות.
-
בחרתם אריחים באותם גדלים המסופקים בסטנדרט הקבלן אך שלא קיימים בסטנדרט ואפילו במחיר המדבקה בחנות עולים כמו מה שמסופק בסטנדרט - תהיה תוספת עבור האריחים. לרוב לא תהיה עלות על העבודה.
-
בחרתם אריחים שונים מהסטנדרט קבלן - תהיה תוספת גם בכמות וגם בעבודה. עבור פחת. כל קבלן דורש כמויות פחת אחרות עבור גדלי אריחים שונים - לעיתים גם עד 50 אחוז פחת (שזה המון..). אריחים גדולים יותר "מייצרים" כמות גדולה יותר של פחת. הזיכוי אתם שואלים? יעמוד על כמות הנטו שהקבלן סיפק בסטנדרט. כן.. כשמשדרגים, הפחת הוא על הדייר.
-
מגבלות בחירה
-
מגבלת מידות אריחים. לעיתים קבלנים מגבילים במידות אריחים ולא מאפשרים ביצוע למידות כדוגמת 120/120 בריצוף הכללי או עד 60/60 במקלחות וכד'. צריך לבדוק לפני שבוחרים, מתלהבים ממשהו ו...מתאכזבים לגלות שלא ניתן. עם זאת לפעמים מתחילים עם מגבלה מסוימת ובהמשך הקבלן משתכנע לאפשר יותר בגלל לחץ דיירים. צריך לשים לב גם לעלות העבודה ולכמות הפחת שתתבקש.
-
אריחים לרצפת מקלחון - ישנה מגבלת תקן לאריחים נגד החלקה ברמת R11. היות וקיים מבחר קטן עם תקן זה, המבחר מצטמצם משמעותית. עם זאת ניתן לקחת כל אריח בתקן R10 ולבצע בו טיפול שהופך אותו לR11. לא תמיד הקבלנים מאפשרים זאת. לרוב כן. הטיפול מבוצע על ידי ספקי הקרמיקה ונעשה בתשלום נוסף.
-
מגבלה נוספת - גודל אריח לרצפת מקלחון. בדכ עד 60/60 אצל הקבלנים הנוחים יותר, כשלרוב מדובר בעד 30/30 או לאריחים דמויי פרקט במידה קטנה. מגבלה זו חלה גם על רצפת מרפסות.
ה זה אומר בפועל? שצריך להצמד במינימום לאריחים בתקן R10 (שיעברו טיפול יעודי לR11) ובגודל שהקבלן מאפשר. זה אומר שלעיתים תמצאו את עצמכם במצב שרצפת חדר הרחצה לא תואמת במאה אחוז לרצפת המקלחון. זה לא דרמטי כמו שזה נשמע אם פותרים את זה בצורה הנכונה. דרך נוספת לעקוף את זה, זה באמצעות אגנית (לא תמיד מתאפשר).
כמויות: הקבלן מספק סוג של כתב כמויות לפי כמות הריצוף שמגיעה בסטנדרט. במידה וביצעתם שינויים בבחירות או פיצלתם כמויות אריחים (נניח במקלחת מסויימת בחרתם 2-3 סוגי אריחים לקירות במקום סוג אחד) יש למסור לספק כמויות לפי פריסה ובנוסף להוסיף פחת לפי דרישת הקבלן.
מתקשים לבחור אריחים לריצוף הבית? הכנו לכם מאמר עם טיפים בנושא. מה הולך היום ומה קל יותר בתחזוקה.
תכנון ובחירת המטבח
הוצאה חשובה נוספת והיקרה ביותר היא המטבח.
בניגוד לריצופים וחיפויים, במטבח כל שינוי מבטל לגמרי את הסטנדרט ומצריך בניית מטבח חדש בסטנדרט אחר. בד"כ אין חצאי שדרוגים. כל שינוי הכי קטן, מוציא מהסטנדרט.
בניגוד לעניין הריצופים שבו מחייבים את הדייר לקחת מהספקים של הפרוייקט, את המטבח אפשר להזמין מספק אחר. המגבלות היחידות הן שהלקוח יקבל זיכוי מהקבלן ישירות וכל התקנה או מדידה תבוצע רק אחרי מסירת המפתח. כמו כן על הלקוח לספק תכנית חשמל ואינסטלציה מותאמת למטבח העתידי מהספק החיצוני.
פועל יוצא של שינוי המטבח ואפילו הקטן ביותר מבחינת התצורה, מצריך שדרוג אצל ספק השיש (משטח העבודה).
בקיצור הבנתם לאן זה הולך.. להוצאה גדולה. לרוב קשה מאוד להשאר עם הסטנדרט במטבח ונדרשת השקעה - ולא קטנה. בנוסף כמובן נדרש פה תכנון יותר מעמיק.
חברות המטבחים
בדכ כל פרויקט עובד עם 2-3 חברות מטבחים דרכם ניתן לקבל את הסטנדרט או לשדרג את המטבח למטבח חדש. יש לקבוע פגישות תכנון שם יציגו לכם את הסטנדרט על האופציות השונות ויציעו לכם תכנון חלופי למטבח משודרג. מהמחיר הסופי יזכו אתכם במה שהקבלן סיכם כזיכוי על מטבח. את משטח העבודה תצטרו לשדרג אצל ספק השיש כאשר את הכיור והברז בדכ מקבלים מחברות הקרמיקה.
חברות מטבחים לרוב לא מאוד מתייחסות לשאר החלל כשהן מתכננות את המטבח. כך שתצטרכו לבדוק אם התכנון "יושב כמו שצריך" ביחס לפינת האוכל והסלון. כמו כן להתאים מערך תאורה, גבס מיזוג וכד' בהתאם.
לאחר שקיבלתם מספר הצעות תכנוניות והצעות מחיר (כל תכנון הינו בעלות שונה), תוכלו לקבל החלטה. לרוב החברות לא יתנו לכם תכניות לשבת לחשוב על זה בבית, אז תצטרכו "לזכור" מה עשיתם בכל חברה ועל מה היתה ההצעה המדויקת בכדי להשוות כמו שצריך. ההחלטה הסופית תיקח בחשבון משתנים כמו מחיר, שירות טוב, מוניטין החברה, איכות המוצר וגם תנאי תשלום. המטבח מסופק בשלב מתקדם אחרי שהדירה מרוצפת ולכן צריך להיות עם היד על הדופק שהכסף שלכם בידיים הנכונות בשוק שידע כמה נפילות של ספקים.
לאחר שסיכמתם על הרכישה, חברת המטבחים תוציא עבורכם תכנית חשמל ואינסטלציה לקבלן. יש לזכור כי כל עוד המטבח לא ירד לביצוע עדיין ניתן לערוך בו שינויים כאלה ואחרים. גם השינויים מתומחרים בהמשך. אחרי שהשטח יהיה מוכן למדידה (אחרי ריצוף, וביצוע נקודות חשמל, אינטסלציה והנמכות), יקראו לכם לסגור את התכנית סופית. במעמד הזה תתבקשו לסגור את כל הבחירות הסופיות ומכאן כבר לא ניתן יהיה לעשות שינויים.
המערכות בדירת קבלן
1. מיזוג
לרוב הקבלנים מספקים מערכת מיזוג מיני מרכזי עם מספר מסויים של יציאות. ישנן אפשרויות שדרוג ותוספות, אך יש להיוועץ ביועץ מיזוג על מנת לוודא שיש הספק מספק לחלל הדירה. כמו כן צריך לבדוק אם קיים מספיק מקום להציב את מנועי המזגנים באיזור המיועד בדירה (באיזור מסתור הכביסה).
תוספות ושדרוגים אפשריים: יחידות עיליות לכל חדר, יחידות שליטה מסוגים שונים לכל חדר מהמזגן המרכזי, מפזרי אוויר דקורטיביים ליציאת המיזוג וכד'.
כמו כן המיזוג משפיע על תוואי הנמכות הגבס שהן בעצמן אלמנט שניתן להשתמש בו גם לעיצוב, תאורה שקועה, הנמכה או סגירה מעל נגרות עתידית וכד'. גם כאן הקבלן בד"כ מספק מטרז' מסויים של הנמכת גבס כשחריגה ממנה יגרור עלויות.
2. חשמל ותאורה
גם כאן קיים מפרט מסויים עם כמות נקודות מסויימת כאשר כל תוספת מתומחרת בנפרד. ישנם קבלנים שמאפשרים הזזת נקודות ללא עלות לפני בניה ויש כאלה שמתמחרים הזזה של נקודות קיימות כתוספת גם אם הדירה עדיין רחוקה מלהבנות.
ארון חשמל - לפני בניה ניתן בעקרון להזיז. צריך לזכור שצריך עבורו קיר בלוקים (לא בטון) ועליו להיות מספיק עבה ורחב כדי להכיל ארון חשמל ותקשורת.
ארון תקשורת - מנקז לתוכו גם את כל הזנות התקשורת שמושכים מכל חדר (בדכ מכל מחשב או טלוזיה עבור ראוטר אחד ראשי).
שימו את הדעת במיוחד על תכנון התאורה. תאורה כמובן זה עולם שלם שקשה להכנס אליו בכמה מילים. מומלץ להכנס למאמר שלי על תאורה פה: מדריך תאורה.
3. אינסטלציה וגז
הקבלן מספק בדכ את המינימום האפשרי כאשר כאן תדרשו להחליט אם אתם משדרגים. שדרוגים אפשריים - אינטרפוצים 4 דרך או 2 יחידות של 3 דרך עבור המקלחונים ואו האמבטיות, ברזים קיר במקום ברזי פרח לכיורים. גם כאן צריך לבדוק עלויות התקנה מול הקבלן לצד עלויות האביזרים עצמם.
אצל חברות הקרמיקה והכילים הסניטריים יש אפשרות להחליף ולהזדכות על סוגים שונים של ברזים בגימורים כאלה ואחרים.
לכל מבנה וקומה ישנה דרישה משתנה בנוגע לתכנון ומיקום הספרינקלרים. הקבלן מספק תכנית מתאימה לתכנון הסטנדרטי וחתומה על ידי יועץ ספרינקלרים. עם זאת לעיתים קרובות יש צורך לשנות את תוואי הספרינקלרים כך שיתאים לתכנון החלל וגם ש"יעלם" מן העין. שינוי תוואי ספרינקלרים מצריך תכנון בעלות נפרדת ליועץ הספרינקלרים. מדובר בעלות לא קטנה שמקוממת הרבה דיירים (כמו עוד הרבה דברים שמתגלים תוך כדי התהליך).
עבודה עם מעצב/ת פנים חיצוניים
על מנת לעבור את התהליך באופן מקצועי, ניתן ודי נפוץ היום לעבוד עם מעצבי פנים שבקיאים בתחום.
מעצבים ומעצבות מנוסים בתחום, מן הסתם משופשפים בהליך העבודה, בהיכרות עם החברות והספקים השונים, המחירים והמוקשים השונים הטמונים במהלך הדרך. כמו כן יש צורך בשרטוטים טכניים, הפקת כמויות ובדיקת אלטרנטיבות תכנוניות שיכולות להתבצע ולהמסר לשינויי הדיירים.
כל דירה מהווה אתגר אחר שמצריך תכנון שמתאים למי שהולך לגור בה. במהלך השנים עבדנו עם כל סוגי הפרויקטים, הדירות והתקציבים ויודעים לנווט את לקוחותנו בדרך לדירה המיוחלת. עם ליווי שכזה אנו דואגים "לשמור" על האינטרסים של לקוחותינו מול הספקים ושינויי הדיירים במטרה שיקבלו את המקסימום עבור כספם. כמו כן דואגים לתכנון מטבח עוד טרם הגעה לחברת המטבחים על מנת לצמצם את התלות בספקי המטבחים וברצון הטוב של אנשי המכירות בחברות. כנ"ל בבחירת הריצופים ועיצוב חדרי הרחצה. עם אוזן קשבת וסבלנות אנו פותרים את החלל יחד עם לקוחותנו ומדייקים נקודה אחר נקודה תוך כדי המחשת התכנון ללקוח.
תכניות ליווי לעיצוב דירת קבלן
יש לנו מספר מסלולי ליווי מדוייקים לדירות קבלן. המסלולים כוללים כל מה שאתם צריכים כדי לעבור את התהליך בהצלחה, בקלות ועם התוצאה הטובה ביותר שניתן לחלץ מהתקציב שלכם.
מסלול הליווי המיוחדים שלנו לדירות קבלן כוללים:
-
ייעוץ תקציבי
-
אפיון צרכים ורצונות
-
תכנון מבני והעמדת ריהוט
-
עיצוב מטבח, חדרי רחצה וחדרי שינה
-
פגישות רכישה בחנויות
-
כל התכניות שנצטרך לביצוע + כתבי כמויות
-
עזרה במו"מ, בהנחות ובמחירים
-
תכנון נגרות והלבשת הבית
-
ליווי מקרוב ומרחוק לכל שאלה בכל שלבי התהליך
- ניהול פרויקט, ליווי והנחיה של בעלי המקצוע
- אספקת בעלי מקצוע איכותיים ועוד..